REITs：楼市救星还是韭菜收割机？

摘要： REITs市场迎来发展新机遇政策支持与市场常态化发行大河财立方记者丁洋涛报道，中国不动产投资信托基金（REITs）市场在过去一年呈现出项目类型多样化的趋势，为资本市场带来了...

REITs市场迎来发展新机遇

政策支持与市场常态化发行

大河财立方记者丁洋涛报道，中国不动产投资信托基金（REITs）市场在过去一年呈现出项目类型多样化的趋势，为资本市场带来了更多选择。2024年，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出推动REITs市场的高质量发展。全国政协委员、上交所总经理蔡建春认为，为了更好地发挥REITs市场在盘活存量资产、扩大有效投资方面的作用，应在前期改革的基础上，进一步深化改革，加快建设多层次REITs市场。

REITs对经济发展的积极作用

自2020年4月REITs试点启动以来，相关工作进展顺利，市场认可度持续提升，运行总体保持平稳，并已进入常态化发行阶段。 蔡建春介绍，截至2024年末，已有58只REITs产品上市，募集资金超过1600亿元，回收资金带动的新项目总投资额超过9400亿元。REITs产品在盘活现有资产、扩大有效投资、促进投融资良性循环、降低企业债务风险以及推动企业轻资产运营等方面发挥了重要作用。

REITs市场面临的挑战

市场规模与发展速度不匹配

蔡建春表示，经过四年的探索，我国REITs市场已初步形成市场均衡格局，正处于提质增效的重要机遇期。 然而，他也指出，REITs市场仍然面临着一些改革中亟待解决的深层次问题：首先，REITs市场的整体规模相对较小，与高达百万亿级别的基础设施和商业不动产体量并不匹配，也未能跟上各行业的发展速度，对传统行业转型升级和新兴行业突破发展的支持作用尚未得到充分发挥。

市场广度和深度不足

其次，市场的广度和深度仍然不足，未能充分吸引社保基金、养老金等长期资金的参与，投资者结构较为单一，流动性优势尚未显现。

产品结构与治理效能问题

第三，我国REITs产品在结构上相对复杂，参与方较多，治理效能还有待进一步优化。

蔡建春委员：深化改革，推动REITs市场高质量发展

首发与扩募并重，扩大市场容量

为了更好地发挥REITs市场在盘活存量资产、扩大有效投资方面的功能，蔡建春认为，应在前期改革的基础上，进一步做深做实市场建设，并从以下三个方面着手进行创新。首先，要坚持首发与扩募并重，通过“双轮驱动”来扩大市场容量。应持续优化首次发行上市的条件，提升常态化发行的质量和效率，并加大力度支持轨道交通、通信铁塔、石油管网等重点领域和重点项目的上市。同时，还应优化REITs的扩募机制，进一步提升扩募的便利性，支持REITs通过多种融资方式开展并购重组活动，从而提升REITs的内生价值创造能力。

引入增量资金，活跃市场交易

与此同时，蔡建春认为，应该加快引入增量资金，以活跃REITs市场。他建议“优化保险资金等各类机构投资者投资REITs的风险因子，降低资本占用，推动社保基金投资REITs的政策尽快落地，并将REITs纳入企业年金、养老金的投资范围。” 蔡建春还表示，应加快推出REITs-ETF产品和指数化产品，推动将REITs纳入公募基金的投资范围和沪深港通的标的。

加快专门立法，优化产品结构

REITs的健康发展离不开专门的立法保障。蔡建春认为，应加快专门立法，优化产品结构。在《公司法》和《证券法》的框架下，通过制定相关条例或REITs管理办法，优化REITs的产品结构，从而更好地发挥产业方在治理机制中的作用。